En el caso que nos ocupa, una sentencia de un juez de Alicante obliga a un centro comercial a la reducción del alquiler a una tienda de ropa con motivo del covid. Concretamente, la empresa que gestiona los supermercados Alcampo, Zenia, tendrá que hacer una rebaja al importe mensual abonado por la tienda de ropa Charanga.
La reducción será de entre un 75% y un 50% entre marzo de 2020 y julio de 2021 y de un 25% desde agosto de 2021 hasta diciembre de 2022. Esto es así debido a que la empresa afectada ha probado una reducción en la afluencia de público en su tienda que se mantiene en el año 2021 en niveles inferiores al 50% y superiores al 25% en relación con las mismas fechas de años anteriores a la pandemia.
Es una sentencia pionera en debido a la ampliación de la obligación de reducir el alquiler hasta el año 2022, aplicándose la cláusula REBUS SIC STANTIBUS, ya que únicamente una sentencia de AENA había cubierto ese periodo de tiempo.
Importante reducción en el alquiler en 2020, 2021 y 2022
La rebaja que establece la sentencia para los diferentes periodos va directamente relacionada con el descenso de las ventas debido a las situaciones de confinamiento y posterior periodo con bajos ingresos debido a la pandemia.
Por ello, la resolución establece una rebaja del 75% en el importe del alquiler para los meses de abril, mayo y junio de 2020, debido a que fueron los meses en que el local comercial se mantuvo cerrado, aunque el centro comercial permanecía abierto y por ello la reducción en el importe no alcanzó el 100%. Entre julio de 2020 y julio de 2021 el juez establece una reducción del 50% debido a la importante reducción de asistencia de público al centro comercial.
En comparación con el año 2019, las ventas se redujeron un 67% en el mismo periodo. Sin embargo, la aplicación de la reducción no puede ser lineal debido a que en los meses previos a la pandemia ya se observaba una disminución en los ingresos de un 20%.
Es por ello que la sentencia tiene en cuenta para el cálculo de la reducción del importe del alquiler la disminución en la afluencia de clientes al centro comercial y, por tanto, a la tienda, y no la caída de las ventas. Además, también se tiene en cuenta que la renta mensual que se abona no es proporcional a los ingresos obtenidos por la empresa, si no a los metros del local y el precio de mercado para un inmueble de esas características.
A pesar de que en el contrato de arrendamiento se acordó una renta mensual que podía variar en función de las ventas, con un mínimo establecido, el juez cree que los graves efectos causados por la crisis del Covid-19 no pueden pasarse por alto. Así, el importe establecido mensualmente es de un 6% de la facturación con un mínimo de 4.480 euros, con la finalidad de suavizar posibles cambios en el sector. No obstante, los efectos de la pandemia han provocado que este importe sea excesivamente elevado. El informe pericial es clave para demostrar este hecho.
Además, el demandante hizo todo lo posible para intentar paliar los efectos de la pandemia, a pesar de que el local no abriera en todo el horario permitido meses después del confinamiento. De hecho, esta decisión tiene relación con la reducción de costes de personal perseguida por la empresa a raíz de la disminución del público que frecuentaba el centro comercial durante aquellos meses.
